【FP相談】賃貸vs住宅購入？マンションか戸建てか？注意点と家計のポイント

2025年10月8日

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ファイナンシャルプランナー（FP）に聞く！住宅購入と賃貸マンションの比較・相談ポイント

「マイホームを購入すべきか、それとも賃貸で住み続けるべきか」——この人生の大きな選択に悩む方は非常に多いのではないでしょうか。

特に最近は金利の上昇や不動産価格の高騰といった影響により、この問題はいっそう複雑になってきました。

マンションを購入した場合、「自分の資産になる」と考える方が多い一方で、「賃貸の方が総合的に見てお得だ」とする意見も根強く存在します。

どちらが自分に適しているかは、一人ひとりの状況によって異なります。

マンション購入vs賃貸｜月々の支払いから考える生涯コスト比較と判断基準

「住宅ローンの返済が老後の生活に影響しないか」

「賃貸だと将来家賃の上昇リスクがあるのか」

「年収によってどのように選択肢が変わるのか」

など、よくある疑問にも数字やデータを用いて解説します。

特に30年という長期的なシミュレーションを実施することで、これまで気づかなかったさまざまな発見につながる場合もあります。

マンションの購入か、それとも賃貸のままでいるか？

この問いに明確な答えが出せない方が多いのも当然です。

月々の支払額や生涯コスト、ライフプランに合った住まい選びの具体的な判断基準について紹介します。

比較項目	マンション購入	賃貸マンション
月々の支払い	約15〜20万円	約15〜18万円
総支出（35年ローン）	約7,000万円	約6,500万円（60年間）
資産価値	残る	残らない
諸費用	修繕積立金、固定資産税など	なし
引越しの自由度	低い	高い
住宅ローン控除	可能	なし
資産形成	可能	なし
年収による影響	ローン控除の最大活用が可能	影響なし

生涯コストを正確に比較するため、次の計算式が参考になります。

【購入の場合】　

総コスト=住宅ローン総額+修繕積立金+固定資産税+管理費-売却時の残存価値-税控除額

【賃貸の場合】　

総コスト=家賃総額（家賃上昇も考慮）+更新料+引越し費用-投資に活用できる資金の運用益

最終的には数値だけでなく、住居の安定性や家族構成の変化、キャリアプラン、老後の住まい方など、ライフプラン全体を見据えることが肝心です。

一般的には、10年未満の居住を想定するなら賃貸、20年以上定住可能な場合は購入がコスト面で有利になる傾向が見られます。

自身のライフスタイルと家計状況を冷静に分析することが、後悔しない判断に直結します。

【FP監修】マンション購入は本当にお得？賃貸との30年シミュレーションで分かる真実

マンションを買うと資産、賃貸は家賃を払い続けるだけ？

「マンションを買うと資産になるが、賃貸は家賃を払い続けるだけ」とよく言われていますが、本当にそうなのでしょうか。

ここではファイナンシャルプランナーの視点で、30年間の長期シミュレーションをもとに徹底比較します。

項目	マンション購入	賃貸マンション
購入価格	3,500万円	該当なし
頭金	500万円	該当なし
ローン金額	3,000万円	該当なし
金利	1.0%	該当なし
返済期間	35年	該当なし
月々の返済額	約8.5万円	該当なし
管理費・修繕積立金	月2万円	該当なし
固定資産税	年間10万円	該当なし
総支出（30年間）	約3,800万円	約3,600万円
賃貸物件の家賃（月）	該当なし	月10万円
賃貸の総支出（30年間）	該当なし	約3,600万円
資産価値（30年後、70%下落）	1,050万円	該当なし
賃貸の家賃上昇（10年ごと5%）	該当なし	約3,780万円
機会損失（頭金運用）	約1,220万円	該当なし
地域性の影響	資産価値の下落が緩やか	人口減少が著しい地方都市

つまり、「マンション購入＝常に得」とは限りません。

自身のライフプランや住む場所、投資志向など多角的な観点から判断が求められます。

支払額だけでなく長期的なトータルコストを必ず計算しましょう。

マイホーム神話の落とし穴｜プロが教えるマンション購入前に知っておくべき5つのこと

マイホームは日本人の長年の夢

マイホームを持つことは日本人の長年の夢と言われてきましたが、「マイホーム神話」にも多くの落とし穴が潜んでいます。

マンション購入を考える前に冷静な判断をおすすめします。

ポイント	詳細
資産価値	「必ず資産価値が上がる」という認識は誤り。不動産は新築から価値が下がることが一般的で、地方ではその傾向が特に強い。首都圏でも立地条件によっては購入時の7割以下まで価値が下がることがある。
ローン金利	35年の住宅ローンでは元金と同等かそれ以上の利息を支払うことになり、物件価格に大きな金利負担が上乗せされることも。低金利時代でも総支払額に驚くことがある。
維持費	管理費や修繕積立金、固定資産税などが毎月のローン返済に加わり、特に古いマンションでは大規模修繕時に追加の出費が発生することもある。
生活の変化（流動性）	急な転勤や家族構成の変化時に不動産の売却は簡単ではなく、仲介手数料や購入価格より低い金額での譲渡を余儀なくされることが多い。
投資機会の損失	住宅購入資金を他の投資に充てていた場合に得られたリターンについても検討が必要。分散投資によってより高い利益を得られるケースも存在。

マイホーム購入は人生で最も高額な買い物となることが大半です。

感情だけで決断せず、長期的な視点からしっかりとメリット・デメリットを比較してください。

特に若い世代の場合、キャリアの変化や家族計画も視野に入れて。

ファイナンシャルプランナーのアドバイスを受け、自分に合った選択をすることが肝心と言えるでしょう。

年収別・家族構成別｜あなたに最適なのはマンション購入？それとも賃貸継続？

マンション購入か賃貸継続か？

マンション購入か賃貸継続か、自分に適した選択肢を迷う方は少なくありません。

この決断は年収や家族構成によって大きく左右されるため、代表的なケースを挙げてポイントを整理します。

【単身世帯の場合】

年収	おすすめ選択肢	注意点
400万円未満	賃貸マンション	住宅ローン審査が厳しく、無理なローンは支出を圧迫
400万円〜600万円	住宅購入（マンション）	総額3,000万円以下が現実的、資産価値の下落リスクに注意
600万円以上	住宅購入（マンション）	将来のキャリアアップを考慮、転勤時の判断が必要

【夫婦共働き世帯の場合】

世帯年収	ポイント	選択肢
600万円〜800万円	子どもの有無が大きなポイント	子どもがいない場合は都心賃貸、子育て視野に入れるなら郊外物件
800万円〜1,200万円	購入を前向きに検討できる層	子育て世帯であれば4,000万円程度までの物件
1,200万円以上	選択肢が非常に多い	都心の高級マンションや広めの郊外物件

【ファミリー世帯（片働き）の場合】

世帯年収	選択肢	アドバイス
500万円未満	賃貸	余力資金を教育費や緊急時の備えに回すのが無難
500万円〜800万円	郊外での購入	好条件の学区での物件選びが大切。住宅ローンの返済が世帯収入の25%を超えないよう注意
800万円以上	都心周辺エリアでの購入	質の高い物件を検討し、将来にわたる教育費や老後資金も想定した無理のない購入計画を心がける

いずれの場合も、年収だけでなく職業の安定性やキャリアパス、資産背景や老後の住まい方など、総合的に検討する姿勢が欠かせません。

マンション購入は人生で最大級の意思決定です。

全体の家計バランスと無理のない返済プランを意識し、後悔のない選択にしてください。

住宅ローン金利上昇時代｜マンション購入vs賃貸、今選ぶべき住まいの形とは

住宅ローン金利は低金利時代から上昇局面へ

住宅ローン金利は低金利時代から上昇局面へと移行しつつあり、現在は借入条件がかつてほど有利といえない状況です。

このような金融環境の変化は、マンション購入と賃貸、いずれを選択すべきかという判断に大きな影響を及ぼします。

金利が上がれば、同じ借入額でも返済負担は大きくなります。

ポイント	内容
住宅ローン	3,000万円を35年ローンで組んだ場合、金利が1%から2%に上昇すると月々の支払額は約1万5,000円増加。
賃貸マンション	金利上昇の影響は直接及ばないが、家賃の上昇リスクがある。
家賃の上昇	東京都心部の平均賃料が過去5年で約8%上昇。
総コスト	マンション購入時には頭金、ローン、固定資産税、修繕積立金を必ず計算。
将来の家賃	賃貸の場合、将来的な家賃の上昇を見越した試算が重要。
修繕コスト	築35年超のマンションでは大規模修繕が不可避となり、一戸当たり100〜300万円の負担が発生。
ライフプラン	購入か賃貸かを判断する際には自分のライフプランや資産形成を考慮することが重要。